Baisse des loyers. Finies la construction, la rénovation énergétique, la réhabilitation
Une perte de 685 millions d’euros de recette par an, soit 70% de l’autofinancement cumulé
Car les OPH, ce sont 9 milliards de loyers par an (hors parkings, commerces...), dont 3,4 milliards d’APL et 980 millions d’autofinancement dégagés par l’exploitation, "intégralement réinvestis dans le logement social", insiste la Fédération. Les OPH investissent ainsi 8 milliards chaque année en construction, réhabilitation et gros travaux. La réduction de loyer de 50 euros par mois représenterait une perte de recettes (et donc d’autofinancement) de 685 millions d’euros par an soit 70% de l’autofinancement cumulé des offices en 2015 qui est de 980 millions d'euros. Les OPH commencent à faire leurs calculs. Seine-Saint-Denis Habitat serait "totalement privé de capacité d'autofinancement, soit 8 à 10 millions d'euros par an, ce qui représente un mois de loyer de l'ensemble de ses locataires", sachant que 50% de ses locataires sont APLisés.
Une mesure injuste qui ne s'applique qu'au parc HLM "alors que les loyers y sont encadrés"
Pour Alain Cacheux, la mesure est triplement injuste. D'abord, "elle s’applique uniquement au monde HLM, alors que les loyers y sont encadrés, et ne concerne pas le parc privé, pourtant principal responsable de la flambée des loyers". Ensuite, les OPH seraient d'autant plus lourdement touchés qu'ils auraient eu "une politique généreuse à l'égard de leurs locataires en difficultés", en pratiquant des loyers modérés. Et cela "en réponse à la demande insistante des pouvoirs publics depuis 10 ans". Ce n'est pas anodin quand on sait que près des deux tiers du patrimoine des OPH ont des loyers inférieurs aux plafonds fixés pour le calcul des APL et que sept locataires des offices sur dix ont des revenus proches ou inférieurs au seuil de pauvreté. "Ce n'est pas la même chose de perdre 50 euros sur un loyer moyen de 350 euros que sur un loyer moyen de 450 euros", résume Alain Cacheux. Mais tout cela recouvre des réalités très différentes : en moyenne 54% de locataires des OPH bénéficient de l’APL, mais selon les offices, ce pourcentage va de 30% à 70%.
Enfin, pour les OPH situés dans des territoires détendus, cela signifierait "l'arrêt brutal de tous les projets de construction neuve, en particulier de celle de logement très sociaux qui nécessitent davantage de fonds propres, et l'arrêt brutal des projets de réhabilitation, notamment de rénovation énergétique". Sans compter que "vous n'empêcherez pas un certain nombre d'offices, le couteau sous la gorge, de diminuer de manière drastique les travaux de réhabilitation et de gros entretiens".
Des contreparties jugées "dérisoires"
S’agissant du gel du taux du livret A, "il n’aura d’effet, très minime d’ailleurs, que dans deux ans alors que la baisse des loyers est instantanée", estime la Fédération. De plus, "beaucoup d’organismes ont déjà renégocié le rallongement de leur dette avec la Caisse des Dépôts". Les marges de renégociation se chiffreraient "en milliers d’euros, peut-être quelques millions".
Quant à l’éventualité d’un surloyer augmenté, Alain Cacheux dénonce "une pseudo-compensation d’autant plus dérisoire que 85% des montants des surloyers doivent être versés au fonds national des aides à la pierre (Fnap)".
Concernant la solution de la vente du patrimoine, "serpent de mer" de la politique de logement, elle ne produirait "d’effet significatif qu’à 3 ou 5 ans". Marcel Rougemont n'entend pas "vendre les bijoux de famille", par exemple ceux situés dans le centre-ville de Rennes et qui participent à la mixité sociale exigée par les élus locaux. Car, d'après lui, seuls ces biens-là sont "vendables".